Altbausanierung

Definition – Altbau

Während der Begriff Neubau klar und deutlich ein erst vor Kurzem fertiggestelltes Wohngebäude bezeichnet, sucht man vergeblich nach der allgemeingültigen und spezifischen Definition für einen Altbau. Grundsätzlich liegen die wesentlichen Unterschiede im Baujahr sowie der baulichen Beschaffenheiten. Galt vor einigen Jahrzehnten noch das Jahr 1949 als Grenze, zählen nach heutigen Maßstäben sämtliche vor 1970 errichtete Wohngebäude zu den Altbauten. In der Praxis ist ein Altbau durch einen verringerten Wohnkomfort, eine schlechte Dämmung und einem Sanierungsbedarf gekennzeichnet.

Aufgabenfelder bei der Altbausanierung

Aufgrund steigender Energiepreise und gesetzlicher Regelungen liegt das Hauptaugenmerk bei der Altbausanierung auf der energetischen Sanierung. Über eine schlechte Dämmung gehen Unmengen an Energie ungenützt an die Umwelt verloren. Die Investition in innovative Heizsysteme und eine optimale Isolierung amortisiert sich in der Regel binnen eines Jahrzehnts. Im Zuge der energetischen Sanierung stehen verschiedene Optionen zur Auswahl.

Haus sanieren – Sanierung der Fenster

Alte Fenster besitzen über unzureichende Dichtungen und Einbaufugen, so gehen bis zu 25 Prozent der Wärmeenergie verloren. Neue Fenster mit moderner Dreifachverglasung minimieren den Wärmeverlust und somit die Heizkosten. Das volle Potential lässt sich in Kombination mit einer Fassadendämmung erzielen. Bei Fenstern beziffert der Wärmedurchgangskoeffizient die Energieeffizienz. Ein möglichst niedriger Wert ist anzustreben, als Maximalwert gilt laut Gebäudeenergiegesetz ein Wert von 1,3.

Haus sanieren – Dämmung der Fassade

Als größte Angriffsfläche ist die Fassade kontinuierlich Wind und Wetter ausgesetzt. Über sie entweichen große Mengen an Wärme. Insbesondere bei Altbauten mit großer Fassadenfläche bietet sich eine Sanierung an. Je nach Bauweise bieten sich Einblasdämmungen, Vorhangfassaden oder Wärmedämmverbundsysteme an. Auch Schäden können die Energieeffizienz nachhaltig verschlechtern. Bei Rissen oder Flecken besteht umgehender Handlungsbedarf.

Haus sanieren – Sanierung des Dachs

Je nach Zustand ist die Erneuerung des Dachs oftmals nicht vermeidbar, da es keinen hinreichenden Schutz vor Feuchtigkeit und Kälte mehr bietet. Im Falle einer neuen Dacheindeckung empfiehlt sich die sogenannte Aufsparrendämmung. Die Dämmung findet dabei oberhalb von den Sparren statt, es handelt sich demnach um eine äußerliche Dämmung. Alternativ bieten sich die Untersparrendämmung oder Zwischensparrendämmung an, die sich ohne eine Neueindeckung realisieren lassen. Sie sind deutlich günstiger, gehen aber eventuell mit einem geringen Platzverlust einher.

Der Dachstuhl ist natürlich auf seine Tragfähigkeit zu prüfen. Ein Schädlingsbefall oder von Fäulnis befallener Stützbalken birgt ein enormes Gefahrenpotential. Ein Wechsel der tragenden Konstruktionen ist im Schadensfall unvermeidbar. Bei der Erneuerung des Dachstuhls handelt es sich um eine sehr kostspielige Angelegenheit.

Haus sanieren – Kellerdämmung

Das kalte Erdreich sorgt für einen Wärmeverlust im Keller. Insofern der Kellerraum nicht benutzt wird, ist die Dämmung der Kellerdecke zielführend. Die Dämmplatten lassen sich dabei unproblematisch an der Decke montieren. Die Installation erfolgt meist per Dübel oder Kleber. Bauherren haben die Auswahl zwischen verschiedenen Dämmstoffen wie Stein- und Mineralwolle oder Polyurethan. Die Dämmschicht verhindert, dass Wärme aus dem Keller heraus in die Wohngeschosse hochzieht. Sie kostet bis zu 3000EUR

Haus sanieren – Sanierung der Heizung

Das Gebäudeenergiegesetz sieht einen Austausch von alten auf Gas oder Öl basierenden Heizsystem mit einer Laufzeit über 30 Jahren vor. Aufgrund des niedrigen Wirkungsgrads alter Heizsysteme sinkt die Energieeffizienz des Hauses drastisch. Nicht nur aus finanziellen, sondern vornehmlich aus ökologischen Gründen macht sich ein Wechsel bewährt. Bei der Wahl eines neuen Systems liegt der Fokus auf Effizienz und Innovation. Die Klimapolitik strebt einen reduzierten Verbrauch an fossilen Brennstoffen vor. Abhängig vom vorliegenden Gebäude kommen hier verschiedene Technologien in Frage. Zur Auswahl stehen verschiedene Heizsysteme:

• Pelletheizung
• Wärmepumpe
• Hybridheizung
• Solarthermie in Kombination

Kosmetische Sanierung bei Altbauten

Im Rahmen der energetischen Sanierungsmaßnahmen ist die Umsetzung kosmetischer Maßnahmen möglich. Sie spielt eine eher untergeordnete Rolle bei der Altbausanierung. Neben der Umgestaltung der Fassade besteht beispielsweise die Möglichkeit der Grundrissänderung.

Haus sanieren – Fassade und Dach neu gestalten

Bei der Wahl der Fassadenverkleidung oder Dachfarbe können Bauherren ihrer Kreativität freien Lauf lassen. Es besteht die Auswahl zwischen vielen verschiedenen Farben und Materialien. Da sich Dämmstoffe unterhalb der Dacheindeckung beziehungsweise der Fassade befinden, besteht hier freie Wahl.

Haus sanieren – Änderung des Grundrisses

Oftmals entsprechen die vorherrschenden Grundrisse von Altbauten nicht den Ansprüchen der Moderne. Den Wohnbedürfnissen lässt sich durch die Änderung des Grundrisses jedoch beikommen. Generell ist die Umgestaltung der Innenwände ohne Weiteres möglich, insofern es sich nicht um tragende Wände handelt.

Anfallende Kosten und Gebühren

Bei der Altbausanierung kommen erhebliche Kosten auf den Bauträger zu. Nicht immer ist der Erhalt einer alten Immobilie zielführend, da die Kosten einer Sanierung die Kosten für einen Neubau fast übersteigen. Eine pauschale Bezifferung der Kosten für eine Altbausanierung ist nicht möglich, da zu viele Faktoren in die Kostenkalkulation einfließen. Grundsätzlich gehören energetische Sanierungen zu den teuersten Maßnahmen bei der Altbausanierung. Zu diesen gehören etwa der Austausch der Heizung, welcher mit knapp 5.000 bis 20.000 Euro zu Buche schlägt. Für den Erwerb und die Installation neuer Fenster lassen sich grob 800 Euro pro Fenster einplanen. Folgende Kosten entstehen durch folgende Maßnahmen:

• Dachdämmung Einfamilienhaus (innen) – 15.000 Euro
• Dachdämmung mit Neudeckung (außen) – 30.000 Euro
• Kellerdeckendämmung – 3.000 Euro
• Fassadendämmung Einfamilienhaus – 15.000 Euro
• Fenster (Dreifachverglasung) – 700 Euro pro Fenster
• Heizsystem – 5.000 bis 20.000 Euro

Finanzspritze durch staatliche Förderung

Eine Altbausanierung geht mit enormen Kosten einher. Nicht selten übersteigen die Kosten für eine Altbausanierung das Budget des Bauherren. Abhilfe schaffen hier staatliche Förderungen für die energetische Altbausanierung. Die Fördermaßnahmen sind im BeG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) festgelegt. Die Höhe der Förderungen sind abhängig von den geplanten Maßnahmen der Sanierung. Alternativ bietet die KfW attraktive Darlehen für Bauherren an, der mit einem Tilgungszuschuss einherkommt. Grundsätzlich fördert der Staat ausschließlich energetische Sanierungsmaßnahmen. Ebenfalls lassen sich energetische Maßnahmen steuerlich geltend machen.

So sind je nach Planung Kredite in einer Höhe bis zu 150.000 Euro inklusive eines Tilgungszuschusses bis 67.500 Euro im Falle einer Altbausanierung zum Effizienzhausstandard möglich. Die Dämmung des Dachs sowie der Einbau neuer Fenster sind mit bis zu 15 Prozent der anfallenden Kosten förderbar. Der Maximalbetrag liegt bei 60.000 Euro. Die größtmögliche Förderung vergibt der Staat beim Einbau von innovativen Heizsystemen bei der Altbausanierung. Ist bei der Altbausanierung der Einbau von Heizsystemen auf Basis von erneuerbaren Energien geplant, übernimmt der Staat Kosten in Höhe von bis zu 40 Prozent. Beim Einbau einer Solarthermieanlage können Bauherren bis zu 25 Prozent der Kosten fördern lassen.

Pflichten bei der Altbausanierung

Im Hinblick auf die ökologische Klimapolitik gelten bei der Altbausanierung zahlreiche Pflichten und Vorgaben für Bauherren. Als Grundlage dient das Gebäudeenergiegesetz, welches die alte Energieeinsparverordnung zusammenfasst. Wer bei der Altbausanierung beispielsweise eine Erneuerung der Fassade anstrebt und mehr als 10 Prozent erneuert, ist zur Dämmung der Fassade verpflichtet. Das GEG schreibt mitunter den Wechsel von veralteten Heizsystemen bei der Altbausanierung vor. Veraltete Heizkessel auf Basis von Öl oder Gas mit einer Laufzeit von über 30 Jahren sind zu erneuern. Auch im Keller liegende Warmwasserleitungen sind nachträglich vom Bauherren zu dämmen. Darüber hinaus verpflichtet das GEG den Bauherren zur Dämmung von Geschossdecken, insofern das Dach unbewohnt und unbeheizt ist. Alternativ muss das Dach über eine entsprechende Dämmschicht verfügen. Für neue Fenster schreibt das GEG einen U-Wert von maximal 1,3 vor.

Haus sanieren bei Denkmalschutz – Altbausanierung mit Einschränkungen

Nicht selten stehen Altbauten unter Denkmalschutz. Eine Altbausanierungen kann hier nur unter erschwerten Bedingungen stattfinden. Eine energetische Sanierung ist hier dringend erforderlich. Die meisten energiesparenden Maßnahmen lassen sich ohne den Umbau des äußerlichen Erscheinungsbildes umsetzen. Im Gegensatz zum herkömmlichen Altbau ist bei der Altbausanierung eines denkmalgeschützten Bauwerks stets das Einverständnis der zuständigen Denkmalschutzbehörde einzuholen. Sie hat letztlich das letzte Wort. Grundsätzlich sind die Kosten aufgrund der verschiedenen und komplizierten Auflagen der Behörde höher.

Während verschiedene Baumaßnahmen zur Gewährleistung der Tragmaßnahmen von Dächern und Wänden sowie die Aufbesserung der Haustechnik in der Regel genehmigt werden, lehnt das Amt Veränderungen des Grundrisses oder der Abriss von originalen Baukonstruktionen oder die Veränderung der Dachflächen kategorisch ab.

Hier gilt: Sanierungsmaßnahmen dürfen das optische Gesamtbild des unter Denkmalschutz stehenden Altbaus nicht verändern.

Das Haus sanieren – Altbausanierung oder Neubau

Nicht immer lohnt sich die Altbausanierung. In der Regel ist der Abriss des bestehenden Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus deutlich kostengünstiger. Insbesondere bei ländlich gelegenen Gebäuden kann sich ein Abriss des Gebäudes lohnen. Handelt es sich um ein städtisch gelegenes Gebäude, bei dem sich die Sanierung auf wenige Modernisierungsmaßnahmen beschränkt, bringt die Sanierung eine Kostenersparnis mit sich.

Vor der Überlegung gilt es, die Immobilie hinsichtlich auf Bausubstanz, Tragwerk und Ausstattung zu bewerten. Teils liegen schwere Schäden an der Bausubstanz oder tragenden Konstruktionen vor, in anderen Fällen entspricht der Grundriss nicht den Wünschen des Bauherren. Je nach Haus mutiert die Altbausanierung zu einem Fass ohne Boden. Dennoch kommt ein Abriss und Neubau den Bauherren oftmals teurer zu stehen als die Altbausanierung. Nur in knapp 10 Prozent aller Einfamilienhäuser macht ein Abriss aus wirtschaftlicher Perspektive mehr Sinn als eine Altbausanierung.

FAQ

Wie viel kostet eine Altbausanierung?

Die Kosten für eine Altbausanierung sind abhängig von den erforderlichen Maßnahmen. Grob können Bauherren bei der Altbausanierung mit Kosten zwischen 500 bis 700 Euro beim Haus sanieren rechnen. Die größten Kosten entstehen dabei durch die Neueindeckung des Dachs sowie die Dämmung. Auch der Einbau eines neuen Heizsystems verursacht gut und gerne Kosten in Höhe zwischen 5.000 bis 20.000 Euro.

Welche Reihenfolge gilt bei der Altbausanierung?

Bei der Altbausanierung hat sich folgende Reihenfolge bewährt:

• 1. Schritt: Energetische Sanierung von Fassade und Dach
• 2. Schritt: Austausch der Fenster
• 3. Schritt: Austausch des Heizsystems
• 4. Schritt: Erneuerung des Innenputzes
• 5. Schritt: Kosmetische Arbeiten
• 6. Schritt: Erneuerung des Bodenbelags

Welche Förderung gibt es bei Altbausanierung?

Die KfW vergibt Kredite in einer Höhe von bis zu 150.000 Euro bei der energetischen Altbausanierung inklusive eines Tilgungszuschusses bis zu 67.500 Euro. Staatlich förderbar ist die Dämmung des Dachs sowie der Einbau von Fenstern (15 Prozent), der Wechsel zu innovativen Heizsystemen (25-40 Prozent) sowie der Wechsel zu Solarthermieanlagen (25 Prozent).

In welcher Reihenfolge saniert man ein Haus?

Bei der Altbausanierung bauen die verschiedenen Sanierungsmaßnahmen aufeinander auf. Das bedeutet, dass vor der Innensanierung sämtliche äußerliche Arbeiten erledigt sein sollten. An erster Stelle stehen daher Arbeiten wie die Dacheindeckung und die Dämmung der Fassaden sowie der Wechsel der alten Fenster. Erst im Anschluss ist die Sanierung von Sanitäranlagen, Heizung und Elektroinstallationen an der Reihe. Zum Schluss erfolgt der innere Ausbau.

Wann lohnt sich eine Sanierung nicht mehr?

Eine Altbausanierung kann sich aus vielerlei Aspekten nicht mehr lohnen. Grundsätzlich lohnt sich die Altbausanierung dann nicht mehr, wenn die Bausubstanz zu stark in Mitleidenschaft gezogen ist oder eine sehr hohe Schadstoffbelastung vorliegt. Auch wenn die Kosten für eine Altbausanierung die Kosten für einen Neubau stark übersteigen, lohnt sich die Altbausanierung nicht mehr. Ebenfalls ist eine Altbausanierung dann nicht mehr ratsam, wenn der Grundriss nicht den Wünschen des Bauherren entsprechen sollte.

Wann ist ein Haus zu alt?

Durch regelmäßige Überprüfungen und Modernisierungsmaßnahmen lässt sich der Verfall einer Immobilie vermeiden, ehe es zu irreparablen Schädigungen durch Verschleiß kommt. Dennoch datiert die Weltbank die maximale Lebensdauer eines Wohngebäudes auf 70 bis maximal 100 Jahre.

Was kosten 100 qm Kernsanierung?

Bei der Kernsanierung beziehungsweise Altbausanierung können Bauherren mit Kosten in Höhe von 500 bis 700 Euro auf den Quadratmeter rechnen. Im Falle eines Einfamilienhauses summieren sich die Kosten für die Altbausanierung somit auf bis zu 15.000 Euro. Bei der energetischen Sanierung können Bauherren zur Kostenminimierung auf entsprechende Fördermittel setzen. Bei der Modernisierung zum Effizienzhaus kommen auf den Bauherren im Schnitt Kosten in der Höhe zwischen 600 und 1.000 Euro auf den Bauherren zu.

Was zählt zur Kernsanierung?

Eine Altbausanierung beziehungsweise Kernsanierung umfasst sämtliche Sanierungen, welche die Bausubstanz befassen. Hierzu zählt die Sanierung sämtlicher essenzieller Bauelemente. Dazu zählen etwa Stützen, das Fundament, die Wände, Decken. In einzelnen Fällen ist bei der Altbausanierung der komplette Ersatz sämtlicher tragender Elemente notwendig. Hierzu zählt die Erneuerung des Dachstuhls oder der Wechsel des Dachbalkens. Auch Erneuerungen von Fenstern oder der Fassade zählen zur Kernsanierung.